immeuble ancien

Abandonné lors de la réforme du droit de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux (PPT) a fait son retour dans le projet de loi Climat et Résilience qui est en cours d’examen à l’assemblée nationale.

Cependant, le PPT aujourd’hui soumis à l’approbation des députés intègre quelques modifications par rapport à celui retoqué in extremis en 2019. Notamment, il ne comporte plus d’obligation à adopter un plan de travaux mais à adopter un projet de plan de travaux pour tous les immeubles d’habitation construits il y a plus de quinze ans. On fait le point.

Projet de PPT : quelles copropriétés sont concernées ?

Tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation seraient concernés à l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.

Une exception cependant : si l’immeuble peut présenter un diagnostic technique global en cours de validité qui l’exempte de tout travaux dans les 10 prochaines années, le syndicat est alors dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, tant que dure la période de validité du diagnostic (soit 10 ans).

Projet de PPT : qui est décisionnaire ?

Ce sera au syndic qu’incombera la charge d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités seront soumises au vote de la majorité simple (autrement dit, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Une fois élaboré, il devra être présenté sans attendre à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le projet de PPT fait ressortir que des travaux doivent être réalisés sous 10 ans, le syndic doit inscrire au prochain ordre du jour de l’AG la question de son adoption totale ou partielle. Le vote requis est à la majorité absolue. En cas de non-adoption, le syndic se verra dans l’obligation d’inscrire la question de son adoption à chaque ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes.

Après son adoption, le projet de plan pluriannuel de travaux change de statut et devient un plan pluriannuel de travaux. A ce titre, la question de l’échéancier de ses travaux sera inscrite à chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes et les travaux votés, en fonction de leur type, à la majorité concernée.

Que doit comporter un projet de plan pluriannuel de travaux ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux reposera sur une analyse du bâti comme des équipements de l’immeuble et sur le DPE. Il peut également s’appuyer sur les conclusions d’un diagnostic technique global (DTG) en cours de validité. Il doit faire état de la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé comme de la sécurité des copropriétaires et aux optimisations énergétiques possibles. Il doit également présenter le coût estimatif des travaux, leur ordre de priorité et s’accompagner d’une proposition d’échéancier pour les 10 ans à venir. Ce projet de plan doit être effectué par une partie tierce ayant des compétences en bâtiment (thermique, gros œuvre, normes de sécurité…).

Dates d’entrée en vigueur des dispositions :

– Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

– Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200.

– Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Fonds de travaux : quels changements dans les cotisations ?

 Le projet de loi en fait un outil décisif du projet de plan prévisionnel de travaux. Actuellement, le fonds de travaux ne vise que les immeubles à l’issue d’une période de 5 ans suivant la date de réception des travaux. Le nouveau texte ambitionne de passer ce délai à 10 ans. De plus, les dépenses se rapportant au fonds de travaux seraient revues. Désormais, il s’agira de faire face aux dépenses suivantes :

  • L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global.
  • La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.
  • Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence.
  • Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Aujourd’hui, seuls les travaux prescrits par la loi ou par les règlements peuvent être financés par le fonds de travaux.

Le montant des cotisations sera également impacté. Actuellement, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Le projet de loi précise que ce montant ne pourra pas être non plus inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus. L’assemblée générale peut suspendre les cotisations du fonds de travaux si son montant dépasse le montant du budget prévisionnel ou s’il excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.